КАК ПРАВИЛЬНО КУПИТЬ УЧАСТОК

Дом за городом, несокрушимо стоящий как средневековый замок на собственном земельном участке, ? весьма распространенная мечта многочисленных жителей любого большого города. Мечта вполне в пределах досягаемости, если есть желание воплотить ее в жизнь и следовать определенному плану, а первый пунктик этого плана ? приобретение участка земли. Данный материал поможет потенциально будущим владельцам участков понять как начать процедуру покупки земельного участка под жилищное строительство и как нужно грамотно юридически оформить правовые документы.

В данной статье речь пойдет о том как правильно купить участок или дом на территории нашей страны. Однако есть и весьма, и даже весьма привлекательные варианты покупки участка зарубежом. Например, купить дом в Черногории или Болгарии сейчас не так дорого и весьма популярно. Но что касается именно юридической стороны вопроса, стоит отметить, что процедура оформления несколько отличается от правовых норм, регулирующих наше законадательство по этому вопросу. Но это уже тема для отдельной статьи...

Участок участку рознь

Как указывает нам Гражданский кодекс, не всякая земля с юридической точки зрения имеет право называться «земельным участком». В статье 131 Гражданского кодекса РФ, а также в статьях 11.2 и 37 Земельного кодекса земельный надел должен пройти государственный кадастровый учёт (кадастровый паспорт подтверждает то, что участок земли внесен в государственный кадастр недвижимости), а у продающей стороны должно быть в наличии свидетельство о праве на землю, которое присутствует в едином государственном реестре.

Кроме того, не на всяком земельном участке можно сразу строить собственный дом. Данный земельный надел должен соответствовать целевому назначению и виду его дальнейшей эксплуатации, ? как правило, это земельные участки населенных пунктов (строительство жилых помещений на землях других категорий ? например, сельскохозяйственного назначения, ? возможно лишь в случаях, установленных законом).

"Правильные" земельные участки

Действующее на данный момент земельное и градостроительное законодательство разрешает строительство жилых помещений на трех основных видах земельных участков:

участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС),

участки под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ),

участки под ведение дачного или садоводческого хозяйства.

Земельные участки, которые относятся к одной категории, также могут иметь различную разрешённую эксплуатацию, которая устанавливается с учетом индивидуальных особенностей определенного земельного надела. В качестве примера можно привести такую ситуацию: участок, который располагается на землях сельхозназначения, может быть использован как для огородничества без права возведения жилых строений, но и для ведения личного подсобного хозяйства (полевой участок без права застройки), либо для садоводства или дачного хозяйства с правом застройки.

На земельных участках, которые предназначаются для индивидуального жилищного строительства, разрешается застройка отдельно стоящих жилищных помещений высотой не более чем в три этажа. Причем, поживать в данных помещениях должна одна семья (пункт 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ). Для того, чтобы начать строительство жилого дома на участке нужно получить специальное разрешение на застройку. Для получения такого разрешения законом предусмотрен упрощенный порядок: нет необходимости предоставлять всю проектную документацию дома, а более, чем достаточно передать план размещения объекта на указанном участке земли. Стоит отметить, одно преимущество владения земельным участком в населённом пункте ? в том, что усовершенствование инфраструктуры (инженерной, социальной или транспортной) должно быть осуществлено из бюджета местными органами власти.

Одним из самых распространенных на дачном и коттеджном рынке недвижимости являются участки земли, которые предназначаются для ведения личного подсобного хозяйства. Однако следует заострить свое внимание на том факте, что не на каждом участке, который предоставляется для ведения личного подсобного хозяйства, позволяется строительство. Если быть более точным, то те земли личного подсобного хозяйства, которые располагаются на землях сельхозназначения (так называемые «полевые участки»), не допускается строительство жилых зданий. Строительство домов и других хозяйственных сооружений дозволяется исключительно на землях личного подсобного хозяйства, которые находятся на границах населённых пунктов (так называемые «приусадебные участки»).

Садоводы и дачники

Исходя из Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», таковыми признаются участки земли, которые предоставляются или приобретаются гражданами с целью культивации различных сельскохозяйственных культур, а также для отдыха ? с соответствующим правом строительства жилого помещения и других хозяйственных сооружений.

Данные некоммерческие объединения могут осуществлять деятельность в определенной юридической форме: в форме некоммерческого товарищества, потребительского кооператива или некоммерческого партнерства. Самой характерной чертой землевладения в рамках такого некоммерческого объединения является совместное управление делами садоводческого или дачного объединения, которое реализуется только в одной из трёх вышеуказанных форм. Участие в подобных некоммерческих организациях является абсолютно добровольным. Сам владелец участка имеет право не вступать в него или выйти. Однако, в независимости от того, является или не является владелец участка членом некоммерческого объединения, он должен участвовать в совместном финансировании работ, которые касаются содержания и ремонта объектов общего предназначения: например, дорог и канализационных систем. Несомненным плюсом владения подобными земельными участками заключается в том, что для начало строительства можно начинать без всякого предварительного разрешения со стороны органов местной власти.

И вот она, заветная покупка…

Но вот уже нашли участок. Настал момент юридически оформлять сделку. Начинать следует с проверки у продавца земли права собственности на выбранный земельный участок, а также желательно историю его приобретения, категорию разрешённого использования участка. Не забудьте также осведомиться о наличии обременений и наличии на участке инженерной инфраструктуры, а при ее отсутствии или неработоспособности возможности подведения.

С помощью специалистов геодезистов необходимо проверить соответствие физических границ участка (например, забора или изгороди) юридическим границам, которые указаны в кадастровом паспорте. Очень часто границы участка искусными методиками завышают.

Непосредственно сам договор купли-продажи участка земли может быть заключен в простой письменной форме или по обоюдному желанию сторон удостоверен нотариально. Законом не предусмотрена какая-то конкретная типовая форма договора такого типа, но на практике можно использовать унифицированный текст, который может составить нотариус либо порекомендует профессиональный юрист, который специализируется в области земельного права.

Отталкиваясь от действующего законодательства, которое регулирует государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации права собственности на землю гражданину РФ необходимо представить нижеуказанные документы в территориальное отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии:

- паспорт,

- свидетельство о праве собственности на землю, которое имеется в наличии у предыдущего собственника,

- документы, подтверждающие передачу земельного участка: договор, акт и др.,

кадастровый паспорт земельного участка,

- согласие супруга на совершение сделки ( с обоих сторон: как со стороны продавца, так и со стороны покупателя),

- платёжные документы, подтверждающие оплату регистрационного сбора.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав должна проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и всех документов, необходимых для государственной регистрации.

Какие причины для отказа

Согласно Федеральному закону в государственной регистрации прав может быть отказано, если:

1) документы, предстaвленные на регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям закона,

2) лицо, которое сдала правоустанавливающий документ, не имеет полномочий распоряжаться земельным участком,

3) в документах не отражены обременения участка или другие ограничения его использования,

4) представлен неполный зaпрашиваемый комплект документов, необходимых для регистрации, либо имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, земельный участок не присутствует в государственном кадастре недвижимости и др.

Надо также отметить, что наличие судебного спора о границах земельного участка в момент сделки не является основанием для отказа в государственной регистрации.

Государственный регистратор при наличии сомнений и оснований для приостановке государственной регистрации прав (например, сомнения в подлинности представленных документов или в достоверности указанных в них сведений), должен приостановить регистрацию и письменном виде послать уведомление заявителю о необходимости предоставления дополнительных сведений (например, подтверждения подлинности документов). Регистрация прав в этом случае может быть приостановлена на срок, не превышающий три месяца.

Если в течение данного периода времени не будут устрaнены причины, которые регистрации прав на земельный участок, регистратор, принявший решение об отказе, должен направить заявителю в письменном виде сообщение о причинaх отказа с обязaтельной ссылкой на нормы закона, которые послужили основанием для принятия подобного решения.